央行再次上调利率 住房公积金*凸显3大优势

2006-5-15 9:10:23

　　央行决定再次上调金融机构人民币*基准利率后，公积金*利率也相应调高。和此前一样，此次两者幅度仍然不同，个人住房商业*的利率上调0.27%，公积金*的利率只上涨了0.18%，与商业*的涨幅相比更具有利率差的优势。市场专业人士认为，公积金*与商业性*相比仍存在一定的政策优惠因素，且两者所还本息总额的差距在拉大，即商业性*更具商业性，而公积金*更具政策性，体现出三大优势：

■ 收费名目少，费用调低

以建设银行一笔20年35万元的*为例，房屋评估价为45万元，办理商业*和公积金*的费用。

链家地产认为，从附表一可以看出商业*和公积金*的评估费相同，而不同的是商业*需要交保险费和律师费，且银行律师费有2‰和3‰之分，而公积金*只需再交纳担保费，而律师费的不同决定了两者谁的费用更高，但相差额度不大，在38.5元到312.5元之间。而2004年的6月底公积金管理中心就评估费和担保费都做了下浮的调整，*物评估费从5‰调至3‰，同时担保费用也大幅下降，平均降幅达到37%。至此*人平均负担的担保费将为*金额的0.8%，以30年*为例，每万元担保费已从268元降到了96.8元。

■ 还款方式自由，灵活度高

从2005年1月1日起，公积金住房管理中心取消了等额本金和等额本息两种还款方式，而此后的公积金*改为统一的自由还款方式，只限定最低还款额，*人可根据自己的支付能力确定实际还款额并可以随时调整，但自由还款只是将过去个人还款资金的在时间上的固定组合形式变为自由组合形式，因此只是形式的灵活度增强，但还款总额并没有因此改变。

■ 利率低，利息支出少

由于现在办理公积金*和商*的手续费已经相差无几，因此公积金的利息支出少的优势将十分明显。如建设银行一笔20年35万元的*，调息前后还款额对比。

在实际操作中，虽然是自由还款，但也会以等额本息的方式给*人一个每月合理还款额的参考。而如果每月仅以最低还款额还款，将会造成自己最后一次产生巨额剩余*的困扰，因此消费者一定要理解自由还款方式的初衷是为*人提供了一个根据自身不同阶段收入支出进行合理规划安排*偿还额的自由，而不是简单降低*人的每月还款额度。以20年35万元*,利率4.59%为例，按每月的最低还款额1741元还*，那么最后一月的还款额为193267元。显然每月按最低还款额还款是不合理的还款资金安排方式。从附表2中可以看出随着利率的上调，公积金*与商*所需支付利息的差额越来越大，从此次调息前的50851.2元上升到54283.2元；同时每月的还款负担也有小幅的拉大趋势，从此次调息前的211.88扩大到现在的226.18元。

综上所述，随着利率的又一次上调，市场专业人士分析认为，公积金*的优势正在逐日加大。据介绍，京城一些品牌经纪公司已经开办了二手房公积金*业务，为二手房买家*提供了可选、便捷的方案，需要*购房的消费者可以在明晰两种*优势的前提下，结合自身实际选择确定最匹配的*方式和最合理的还款额分配比例。

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